道路に面していない土地は売却できる？価格の考え方や売る方法も解説

道路に面していない土地を売却する場合、建て替えの可否によって価格や買主の見つかりやすさが変わります。
道路に接していても接道義務を満たさない土地があり、通行できることと建築できることは別の問題のため、事前の確認が欠かせません。
本記事では、道路に面していない土地の種類や売却価格の考え方、具体的な売却方法について解説します。

道路に面していない土地の種類と接道義務

道路に面していない土地には、道路と接していない土地や接道部分の幅が不足する土地、袋地などがあります。
建築基準法では、敷地は原則として法律上の道路に2m以上接する必要があり、これを接道義務といいます。
避難や消防活動の安全性を確保する規定で、接する道路は幅員4m以上が基本です。
ただし、幅員4m未満でも、同法第42条第2項の指定を受けた道路は法律上の道路に該当します。
外観上は道路に面していても、法律上の道路でなければ接道義務を満たさない場合があります。
袋地の所有者には土地を通行する権利がありますが、それだけで建築に必要な接道幅を確保できるわけではありません。
接道義務を満たさなくても、第43条第2項の認定や許可で建築が認められる場合があります。

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道路に面していない土地の売却価格

道路に面していない土地の売却価格は、接道義務を満たす土地より低くなる傾向があります。
建て替えが原則できない場合、購入後の利用方法や購入希望者が限られることが主な理由です。
ただし、価格の下落幅は一律ではなく、建築の可否や通行権の内容などによって異なります。
査定では周辺の取引事例や公示地価を参考に、面積、形状、接道状況、通路の幅などを比較します。
隣地の一部を取得して接道条件を改善できる土地と、改善が難しい土地でも評価は変わるでしょう。
さらに、隣地所有者が一体利用を目的として購入する場合は、一般の買主と評価が異なる可能性があります。
なお、税務上の無道路地評価にある40%の控除上限は、売却価格の値下がり率を示すものではありません。

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道路に面していない土地を売却する方法

道路に面していない土地は、接道条件を改善してから売る方法と、現状のまま売る方法があります。
道路に接する幅が不足する場合、隣地の一部を取得して2m以上の接道部分を確保する方法が考えられます。
ただし、道路の種類や条例などによって建築の可否が異なり、土地の取得にも所有者との合意が必要です。
幅員4m未満の道路では、道路の指定状況に応じてセットバックを検討できる場合があります。
また、通常の接道条件を満たせなくても、法令上の要件に応じた認定や許可を受けられる可能性があります。
一方、条件の改善が難しい土地では、隣地所有者への売却や、不動産会社による仲介・買取も選択肢です。
改善に必要な負担と現状での査定額を比較し、売却方法を検討します。

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まとめ

道路に面していない土地でも売却は可能ですが、接道状況によって利用方法や価格の評価が変わります。
接道条件を改善できるかどうかにくわえ、通行権の内容や隣地所有者による一体利用の可能性も判断材料となるでしょう。
売却前には道路の法的位置付けと建築の可否を確認し、現状で売る場合と条件を改善する場合の負担や査定額を比較しましょう。
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