隣地との高低差がある土地は売却しにくい？擁壁や条例への対応も解説

隣地と高低差のある土地を購入する際には、眺望や日当たりといった魅力だけで判断するのは危険です。
擁壁や地盤の安全性にくわえ、「がけ条例」などの法的制限によって、建築に制約が生じる可能性があるためです。
本記事では、高低差のある土地の特徴とリスク、そして制限を受けることがある土地を解説いたします。

隣地と高低差のある土地とは

高低差のある土地とは、周囲よりも高い、または低い位置にある敷地のことです。
この土地には大きな特徴があり、まずメリットとしては、見晴らしが良く日照条件や風通しに優れ、自然とプライバシーが確保されやすい点です。
また、高台に位置する場合は、洪水や浸水のリスクが低下し、防災面でも安心感があります。
価格も平坦地に比べて抑えられる傾向があり、同じ予算で広い敷地を確保できる可能性もあるでしょう。
一方で、デメリットも存在します。
造成や切土・盛土などの工事が必要になりやすく、擁壁の新設や補修、地盤改良や排水設備の整備が必要になることもあります。
そのため、購入費用以外に追加の負担がかかることが多く、計画段階で慎重な試算が必要です。
高低差があることで、敷地内やアプローチに段差が増え、毎日の上り下りが負担になることもあります。
高齢者や小さな子どもがいる家庭では、移動のしやすさを考慮する必要があります。
工事期間が長くなる場合もあるため、入居までのスケジュール管理も大切です。
このように、高低差のある土地は魅力と課題の両面を持ち合わせているため、専門家の意見を取り入れながら計画することが望まれます。

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がけ条例の制限を受けることがある土地

「がけ条例」は、傾斜地や高低差のある土地で、安全を確保するために設けられた建築制限の総称です。
一般的には、勾配30度を超える崖で高さが2m以上ある場合に適用され、建築物を計画する際には特別な配慮が求められます。
また、崖の高さの2倍以内に居室を設ける場合、擁壁の設置や建物の位置の後退が必要です。
擁壁には、排水機能を持たせることが義務付けられており、劣化やひび割れがある場合は、補修をおこなう必要があります。
自治体によっては、高さの基準が3mとされる場合もあるため、地域ごとの条例を確認することが欠かせません。
さらに、既存の擁壁が構造的に健全であれば、新設を免れる場合もありますが、検査済証の有無や老朽化の程度によって、追加工事を求められるケースもあります。
がけ条例の内容や適用範囲は自治体ごとに異なるため、土地を検討する際には必ず事前に役所や専門家へ相談し、制限の有無や対応策を把握しておくことが大切です。
安全面だけでなく、将来の売却時にも影響する可能性があるため、購入前に慎重な判断が求められます。

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まとめ

隣地と高低差のある土地は、眺望や採光、防災面での利点を備えつつ価格も抑えられる可能性があります。
一方で、造成や擁壁工事が必要となり、移動面や生活動線に配慮が必要になることがあります。
さらに、「がけ条例」による建築制限が適用される場合があるため、購入前に条例や安全性を確認することが大切です。
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