土壌汚染がある土地は売却できる？トラブルや調査方法についても解説

土地の売却を検討しているものの、過去の利用状況から土壌汚染の可能性があり、売却後のトラブルを心配している方もいるでしょう。
汚染の有無は売却価格や契約条件にも関わるため、売却前にどのような対応が必要なのか把握しておくことが大切です。
本記事では、土壌汚染がある土地を売却する際のトラブルや売却方法、調査が必要となるケースについて解説します。

土壌汚染がある土地の売却後に起こり得るトラブル

土地の売却後に土壌汚染が判明すると、契約で前提としていた土地の品質と実際の状態が異なるとして、契約不適合責任をめぐるトラブルになることがあります。
買主から追完や代金減額を求められるほか、売主の責めに帰すべき事由があれば、追加調査費や汚染対策費などについて損害賠償を請求される可能性もあります。
汚染によって予定していた建築や事業利用が困難となり、契約目的を達成できないほど重大な支障が生じた場合は、契約解除が争点となることもあるでしょう。
ただし、汚染が見つかれば必ず解除や損害賠償が認められるわけではなく、契約内容や汚染の程度、土地の利用目的などによって判断が異なります。
そのため、不動産会社としては、把握している調査結果や汚染状況を売却前に明確にし、どの状態を前提として取引するのか契約上で確認することが重要だと考えます。

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土壌汚染の可能性がある土地を売却する方法

土壌汚染の可能性がある土地では、まず過去の土地利用や有害物質の使用履歴を確認し、必要に応じて土壌や土壌ガスなどを調査する方法があります。
調査によって汚染物質の種類や範囲、深さなどを把握できれば、必要な対策内容や費用を見積もりやすくなり、売却条件も検討しやすくなるでしょう。
売主が汚染対策を終えてから売却する方法だけでなく、調査結果と対策費の見積りを買主へ開示し、費用を売却価格に反映して値引きする方法も考えられます。
なお、土壌汚染が確認された土地であっても、すべてのケースで掘削除去が必要になるわけではありません。
土地の用途や管理方法によっては、必要な届出や措置を前提として活用できる場合もあるため、活用を想定する買主へ売却する選択肢もあります。
調査費や対策費は土地の広さや汚染状況によって大きく異なるため、先に値引き額を決めず、調査と見積りを踏まえて条件を決めることが大切です。

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土地の売却前に土壌汚染調査が必要となるケース

売却前の土壌汚染調査には、法律によって実施義務が生じる場合と、義務はなくても自主的な調査を検討したほうがよい場合があります。
たとえば、有害物質使用特定施設を廃止した場合は、原則として指定調査機関による調査と結果の報告が必要です。
一定規模以上の土地の形質変更を行う場合にも届出が必要となり、土壌汚染のおそれがあると判断されれば調査が求められることがあります。
一方、土地を売却することだけを理由として、全国一律に土壌汚染調査が義務付けられているわけではありません。
ただし、過去に工場として利用されていた土地や有害物質を取り扱った履歴がある土地などでは、売却前に自主的な調査を行うことで汚染の有無を確認できます。
買主から調査を求められるケースもあるため、調査費の負担や汚染が判明した場合の対策費、売買価格への反映方法まで事前に協議しておくと取引を進めやすいでしょう。

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まとめ

土壌汚染が売却後に判明すると、契約不適合責任をめぐり損害賠償や契約解除などのトラブルにつながる場合があります。
売却時は調査結果や対策費を踏まえ、対策後に売る方法や値引きして売る方法、土地の活用を前提に売却する方法を検討しましょう。
法律上の調査義務だけでなく、土地の利用履歴や買主からの要望も踏まえ、売却前に調査の必要性を判断することが大切です。
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