不整形地とはどんな土地？評価方法や評価額の計算手順についても解説

相続を迎えるにあたり、親から受け継ぐ予定の土地がいびつな形をしていて、将来の税負担に不安を感じる方も多いのではないでしょうか。
大切な資産だからこそ、形状が価値にどう影響するのかを正しく理解し、損をしない備えをしておくことが大切です。
本記事では、不整形地とは何かや、評価額を計算する方法、具体的な評価方法について解説します。

不整形地とは？いびつな土地の基礎知識

不整形地とは、長方形や正方形のように形が整った土地ではなく、三角形やL字型など不規則な形状をした宅地のことです。
境界線が途中で折れ曲がってギザギザの土地や、道路に対して斜めに接している土地なども該当するでしょう。
相続税の評価では、台形のような四角形であっても、正方形や長方形ではない土地は不整形地として扱われます。
このような土地は建物の配置に制限が出やすいため、土地全体を効率よく使えません。
そのため、不整形地の評価額は、同じ面積の整形地と比べて一般的に低く見積もられる傾向にあります。
ただし、所在地などによっても変わるため、単純に路線価と面積を掛けるだけでなく、正確な見極めが求められます。

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不整形地の評価額を計算する手順

不整形地の評価額を計算する際は、土地の形状に応じた方法で奥行価格補正などをおこない、その後に「不整形地補正率」を乗じるのが基本です。
不整形地補正率を確認するには、地区区分・地積区分・かげ地割合などを確認します。
具体的な手順で計算するなら、第一に評価対象となる土地の路線価や地積、間口、奥行などを正確に把握しましょう。
第二に、その土地の形状に適した方法で、奥行価格補正後の1㎡当たりの価額などを求めます。
第三に、想定整形地を設定してかげ地割合を算出し、不整形地補正率を決定します。
最後に、算定した価額に補正率を適用して最終的な評価額を導き出します。

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通達に基づく4つの不整形地の評価方法

財産評価基本通達では、不整形地の評価方法として主に4つのアプローチが示されています。
1つ目は、複雑な形状の土地を複数の整形地に区分してそれぞれ価額を計算し、合計額に補正率を掛ける方法です。
2つ目は、地積を間口距離で割った計算上の奥行距離を用いる方法ですが、この距離は想定整形地の奥行距離が上限となります。
3つ目は、実際の土地に近い近似整形地を設定し、それを基準に奥行価格補正後の価額を算出して補正率を掛けるやり方です。
4つ目は、近似整形地と隣接する整形地を合わせた全体から、隣接部分を差し引く方法です。
どの方法を採用する場合でも、条件をしっかり確認し、最適な方法を選ぶことが秘訣と言えます。

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まとめ

不整形地とは、境界線がギザギザの土地など、長方形や正方形ではない利用しにくい土地のことです。
評価額は、地区区分・地積区分・かげ地割合などをもとに不整形地補正率を求め、土地の形状に応じた手順で計算します。
整形地に区分する方法や計算上の奥行距離、近似整形地を使う方法から、最適な評価方法を選びましょう。
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