不動産の相続における共有持分とは何か？起こりうるトラブルも解説

財産には、預貯金のように比較的分割しやすいものと、不動産のように分割が難しいものがあります。
それでは、複数の相続人がいて遺産に不動産が含まれていた場合はどうなるのでしょうか。
今回は、不動産を相続する予定の方に向けて、共有持分とは何か、不動産の共有持分でできること、不動産の共有で起こる可能性があるトラブルについて解説します。

不動産の共有持分とは何か

共有持分とは、不動産を複数人で所有している場合の、それぞれがもっている所有権の割合です。
たとえば、ひとつの不動産を3人で平等に所有しているのであれば、ひとりの所有者の共有持分は3分の1となります。
複数人でひとつの不動産を所有するのは、何人かで資金を出し合って購入することもありますが、やはり多いのは相続で兄弟姉妹の複数人が不動産を取得した場合です。
相続が発生し3人の子がいたとすると、遺産分割をおこなう前はそれぞれが3分の1の共有持分をもっています。

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相続した不動産の共有持分でできること

相続などで取得し共有名義となっている不動産は、全体を売却するためには共有者全員の同意が必要です。
しかし、自分の持分だけを売却したり「保存行為」をおこなったりすることは可能です。
保存行為とは、不動産の現状を維持するための行為で、修理や修繕、法定相続登記などがあたります。
また、共有者の過半数の同意があればできることが「管理行為」です。
管理行為は、短期間だけ賃貸物件として貸し出したり、リフォームやリノベーションをおこなったりすることです。
しかし「処分行為」をおこなうためには、共有者全員の同意を得なければなりません。
処分行為として代表的な行為が売却であり、共有している不動産の全体を売却することと長期の賃貸借に出すには、共有者全員の同意が必要です。

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相続した不動産の共有で起こる可能性があるトラブル

何代にもわたって相続が発生しているのに必要な登記をおこなわないと、数十人や数百人単位で不動産を共有する「メガ共有」となるおそれがあります。
メガ共有になると、管理行為や処分行為をおこないたくても、共有者全員の氏名や住所を特定するのは困難です。
また、共有者と連絡が取れなくなるのも不動産を共有するうえでのトラブルのひとつです。
共有者と連絡を取っていないうちに共有者が亡くなってしまったら、誰が共有者かも把握できなくなるかもしれません。
不動産を共有する登記をおこなったものの、固定資産税の負担や賃貸借契約などで不都合が生じた場合は、裁判所で共有物分割請求ができます。

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まとめ

共有持分とは、不動産を複数人で共有する場合の、それぞれが所有する所有権の割合です。
共有持分で共有者の同意なくできるのは保存行為で、管理行為には過半数、処分行為には全員の同意が必要です。
不動産の共有では、メガ共有やほかの共有者と連絡が取れなくなるなどのトラブルが考えられます。
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