送電線の下にある不動産は売却できる？評価方法や注意点も解説

送電線の下にある不動産を売却する際には、事前に価格への影響や制限内容を正しく理解することが大切です。
送電線の種類や設置状況によっては、建築制限や補償契約の有無など、価格や交渉に大きく関わる要素が複数存在します。
本記事では、送電線の種類による違いや不動産評価への影響、そして売却前に確認すべきポイントについて解説いたします。

送電線の種類

送電線は大きく「低圧」「高圧」「特別高圧」の3種類に分類され、電気を送る電圧の大きさで区別されているのが特徴です。
まず低圧線は、一般家庭へ送る電柱からの配線であり、建築制限などの影響は比較的小さくなります。
次に、高圧線はおおよそ6,000V以上の電圧で、中小工場や施設に送電されるため、敷地の高さや距離によって建築制限がかかる場合があります。
そして特別高圧線は、発電所間や大口需要先へ送電するもので、電圧は7万V以上が一般的です。
この特別高圧線では、直下3m範囲に建物を建てられないといった、厳しい制限が課されることもあります。
このように、送電線の電圧によって、不動産への影響や利用可能な範囲は大きく異なるのです。

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送電線下は不動産の価格に影響するのか

送電線下の不動産は、一般的に価格が下がる傾向があります。
その主な理由は、建築制限により建物の高さや配置が制限されることで、土地の自由な利用が難しくなるためです。
また、電力会社から補償金が支払われるケースもありますが、それが一括で支払われている場合、買主にとっての魅力が薄れ、価格に反映されることがあります。
くわえて、送電線や鉄塔は風を受けて騒音を発生させることがあり、「ジージー」という音が生活環境に影響を与えると感じられることもあります。
こうした要因により、送電線下の土地や建物は、他の物件と比べて売却価格が低くなってしまうのです。
そのため、売却を検討する際には、こうした事情を踏まえた価格設定や説明が求められます。

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送電線下の不動産評価を調べる方法

送電線下の不動産評価を調べるには、まず国税庁が公表する路線価をもとに、更地としての価格を計算することから始めます。
次に、建築制限の程度に応じて、評価割合を掛けて調整します。
たとえば、一定の建築制限がある場合には評価額の7割、建築ができない場合には5割以下に下げるといった判断が必要です。
さらに登記簿を確認し、送電線に関する地役権設定登記がなされているかを調べます。
地役権登記がある場合、建築や利用の制限内容が明確になっているため、評価や説明に役立つでしょう。
また、登記がされていない場合でも、電力会社との契約書として「送電線架設保持に関する契約」が交わされているケースがあります。
これは、年額補償金の支払いに関する大切な資料となります。

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まとめ

送電線には「低圧・高圧・特別高圧」の3種類があり、電圧が高くなるほど不動産への制限が厳しくなります。
送電線下の不動産は、建築制限や補償金契約、騒音問題などによって価格が下がる可能性があります。
売却前には、路線価による評価と登記情報、契約内容を確認し、適切な準備をおこないましょう。
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