相続した農地を売却する際の流れは？メリットや注意点についても解説

親から農地を相続したものの、自身で耕作する予定がなく、その取り扱いに頭を悩ませている方は多いでしょう。
2024年4月から相続登記が義務化されたこともあり、放置し続けることは、法律的なリスクや、管理コストの増大を招く要因となります。
本記事では、相続した農地を売却する流れと、相続した農地を売却するメリット・デメリットも解説します。

相続した農地を売却するための流れ

相続した農地を第三者へ売却するためには、まず被相続人名義のままとなっている土地を、相続人自身の名義へ変更する「相続登記」を完了させなければなりません。
この相続登記は、法改正により義務化されており、正当な理由なく手続きを怠ると過料が科される可能性があるため、速やかな対応が不可欠です。
名義変更後に買い手が見つかり、売買契約を結ぶ際も、農地法の許可が下りなければ効力が発生しない「停止条件付売買契約」を締結するのが一般的となります。
契約後は、管轄の農業委員会へ許可申請をおこないますが、農地のまま売る場合は「3条」、宅地等に転用して売る場合は「5条」の許可が必要となる点を押さえておきましょう。
申請から、許可指令書の交付までには数週間から数か月を要し、その後にようやく法務局での所有権移転登記が可能となって、正式な引渡しが完了します。

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農地を売却することで得られるメリット

相続した農地を売却することのメリットは、分割が困難な不動産を現金化することで、相続人間での遺産分割協議を公平かつ円滑に進められる点です。
農地は所有しているだけで、草刈りや害虫駆除といった管理義務が生じますが、売却によってこれらの肉体的・精神的な負担から完全に解放されるでしょう。
また、利用していない「遊休農地」に対しては、固定資産税の課税が強化される措置も取られているため、手放すことで将来的な税負担のリスクを回避できます。
さらに、農地の維持にかかる土地改良区費や、水利費といった独自の経費も削減できるため、家計全体の収支改善にも寄与するはずです。

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農地特有のデメリット

農地売却におけるデメリットとして、農地法に基づく許可取得が必須であるため、成約から引渡しまでに長い時間を要することが挙げられます。
売却によって利益が出た場合には「譲渡所得」が発生し、所得税や、住民税を納税する必要があるため、手元に残る金額を事前に試算しておくことが大切です。
とくに注意が必要なのは、相続税の「納税猶予制度」を利用している場合で、農地を売却すると猶予されていた税額にくわえ、利子税も含めた全額を納付しなければなりません。
この制度の適用を受けている農地を安易に売却してしまうと、売却益よりも納税額が上回るケースも考えられるため、事前に専門家へ相談するのがおすすめです。

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まとめ

農地を売却するには、義務化された相続登記を済ませたうえで、目的に応じた農地法許可を、取得するという厳格な手続きを経なければなりません。
売却によって、管理の負担や固定資産税の支払い義務がなくなり、現金化によって遺産分割や、納税資金の確保が容易になる点は魅力です。
一方で、手続きに時間を要することや、譲渡所得税の発生、納税猶予制度の打ち切りに伴う多額の納税リスクには十分な注意が必要となります。
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