不動産を売却する際に注意すべき点は、欠陥を隠して売却した場合、買主から契約不適合責任を問われる危険性があることです。
特に心理的な欠陥を持つ不動産を売却する際には、その事実を買主に告知する必要があります。
今回は、心理的瑕疵が不動産売却に与える影響や、告知義務に違反した場合の結果について解説します。
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不動産売却における心理的瑕疵とは
心理的瑕疵とは、物件自体の品質や設備に問題はないものの、住む人々に心理的抵抗や嫌悪感を抱かせるような欠陥のことを指します。
心理的瑕疵を含む物件は、いわゆる事故物件と呼ばれることもあり、一般的には不動産を買いたい方や借りたい方から敬遠される傾向があります。
心理的瑕疵がある不動産を売却する際には、告知義務が課せられ、この情報を隠すことは許されません。
心理的瑕疵を隠して不動産売却をおこなった場合に問われる「契約不適合責任」のリスクについては後述します。
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心理的瑕疵がある不動産の売却価格はどうなるのか
心理的瑕疵の内容によって売却価格への影響は異なりますが、通常の不動産と比較すると、心理的瑕疵のある物件は売却価格が2～5割程度低下する可能性が高いです。
実際の売却価格は、買主が居住に対して不安を感じるかどうかによって大きく変わります。
たとえば、孤独死や自然死の場合、不安を感じる買主が少ないため、市場価格の90%程度で売却できる場合があります。
しかし、自殺や殺人といった重大な心理的瑕疵を持つ不動産では、売却価格が市場価格の50%程度まで下落する可能性が高いです。
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心理的瑕疵の告知義務とその違反の結果
自殺や他殺などの不自然な死が発生した不動産は「心理的瑕疵あり」と見なされ、買主に対してその事実を報告する義務があります。
この告知義務がいつまで続くかというと、事件の種類や発生からどれだけ時間が経過したかによって異なります。
たとえば、自殺の場合は発生からおよそ6年間は告知義務が続くと考えなければなりません。
告知義務に違反すると、買主から契約不適合責任を問われ、契約の解除や損害賠償を請求されるリスクがあります。
ただし、病死や老衰は自然死と見なされ、通常は告知義務の対象外です。
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まとめ
心理的瑕疵とは、買主が心理的な抵抗や嫌悪感を覚えるような欠陥で、いわゆる事故物件を指します。
心理的瑕疵を含む不動産の売却では、価格が20～50%程度下落する可能性が高いです。
また、そのような物件には告知義務があり、これに違反した場合には法的な責任を問われる可能性があります。
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