不動産を売却する際に耐用年数は影響する？減価償却や税金の仕組みも解説

不動産の売却を検討される際、ご所有の建物が現在いくらの価値を持つのか、また売却益に対する税金がどれくらいかかるのかは、重要な関心事でしょう。
建物の価値が時間の経過とともにどのように評価されるかという点は、最終的な売却価格や手取り額に大きく影響するため、売却前に正しく理解しておく必要があります。
そこで本記事では、不動産売却における耐用年数と減価償却の関係性、およびその仕組みについて解説いたします。

不動産売却における耐用年数とは

不動産の耐用年数には、法定耐用年数、物理的耐用年数、経済的耐用年数の3つの種類があり、それぞれ異なる役割を持っています。
このうち、不動産売却時の譲渡所得税を計算する際に、建物の取得費を算出するための減価償却の計算に用いられるのは、法律で定められた法定耐用年数です。
法定耐用年数は、財務省令により建物の構造や用途に応じて一律に定められているもので、建物の実際の耐久性や寿命を示すものではありません。
物理的耐用年数は、建物が老朽化などにより物理的な機能を維持できなくなるまでの期間を指し、実際の建物の寿命を表す指標となります。

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建物構造別の法定耐用年数

減価償却の基準となる法定耐用年数は、建物の構造と用途によって、具体的な年数が定められています。
たとえば、木造の一戸建てやアパートを事業用として使用している場合、法定耐用年数は22年と定められています。
鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）といった堅固な構造の建物、主にマンションなどで使用される構造の場合、法定耐用年数は47年です。
また、軽量鉄骨造の建物については、骨格材である鉄骨の厚さによって異なり、肉厚が3mmを超え4mm以下の場合は27年、3mm以下の場合は19年となることが規定されています。

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不動産売却時の耐用年数と減価償却の関係

不動産売却において減価償却とは、建物の取得にかかった費用を、その法定耐用年数に応じて、少しずつ経費として計上していく会計上の手続きを指します。
譲渡所得に対して課税される譲渡所得税を計算する際、「売却価格」から差し引くことができる「取得費」の金額は重要です。
この場合の「取得費」は、建物の購入価格から減価償却費の累計額を差し引いた金額となるため、減価償却の計算方法が売却益と税額に影響を及ぼすことになります。
法定耐用年数が長いほど、毎年計上する減価償却費の額は相対的に少なくなるため、売却時における建物の簿価（資産価値）が高く残る結果になります。

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まとめ

不動産売却時の税務計算における耐用年数には、税法上の基準となる法定耐用年数、建物の寿命を示す物理的耐用年数、経済的評価を表す経済的耐用年数の3つがあります。
法定耐用年数は、木造は22年、鉄筋コンクリート造は47年など、建物の構造と用途によって明確に定められており、償却期間の基準となります。
この法定耐用年数に基づいて、建物の価値の減少分を経費として計算する減価償却がおこなわれ、その累計額を差し引いた金額が建物の取得費です。
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