契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いや売却の注意点についても解説

不動産売却を検討する際、売主が負うべき法的な義務の内容を正確に把握しておくことは重要です。
法改正によって、責任の範囲が明確化された一方で、契約書の記載内容にはこれまで以上の注意が求められます。
そこで本記事では、瑕疵担保責任から契約不適合責任への変更点や売却のポイントについて解説いたします。

2020年4月施行の民法改正による契約不適合責任への移行

2020年4月1日の民法改正により、従来の瑕疵担保責任に代わり、契約不適合責任が導入されました。
この変更は、不動産売買における責任所在を明確にする目的があり、実務に大きな影響を与えています。
以前は、隠れた瑕疵があるかどうかが、責任を追及する際の主な焦点でした。
しかし現在は、物件の状態が契約書の内容に合致しているかが、責任判断の基準となります。
売主は、物理的な不具合だけでなく、権利関係についても契約通りの品質を確保しなければなりません。

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瑕疵担保責任と契約不適合責任における対象範囲と権利の違い

契約不適合責任は、契約内容と実態の不一致を責任の根拠とする点が、瑕疵担保責任との相違点です。
対象範囲は、物件の品質や数量に留まらず、移転すべき権利の種類など多岐にわたるのが特徴となります。
買主が請求できる権利も拡充され、従来の損害賠償や解除にくわえて、新たな手段が認められました。
具体的には、修補を求める追完請求や、不備の程度に応じた代金減額請求が法的に可能となっています。
そして契約時に、物件状況をどこまで正確に反映させるかが、後の紛争を防ぐための鍵となるでしょう。

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契約不適合責任を背景とした不動産売却時の注意事項

不動産を安全に売却するには、物件の不具合をすべて告知書に記載して買主と合意することが不可欠です。
事前に伝えた事項は、契約内容と見なされるため、後から責任を問われるリスクを軽減できます。
故障がある場合は、現状有姿での引き渡しであることを、契約書に明記して合意を得る必要があります。
また、売主の責任を一定期間に限定したり、免除したりする免責特約の活用も有効な手段でしょう。
ただし、売主が知っていた不備を告げなかった場合には、特約があっても法的な責任を免れません。

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まとめ

2020年の民法改正によって瑕疵担保責任は廃止され、契約との適合性を重視する制度に移行しました。
買主が代金減額や追完を請求できるようになったため、契約内容と実態を一致させることが重要です。
売却時には設備の不具合を正確に告知し、適切な特約を設けることで予期せぬトラブルを回避しましょう。
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