遺産分割前でも不動産売却は可能？必要な手順や注意点についても解説

不動産を相続することになった際、遺産分割協議がまとまる前であっても、維持管理の負担を避けるために、早期売却を検討する方は少なくありません。
しかし、権利関係が未確定な状態で売却を進めることは法的に可能なのか、親族間でのトラブルに発展しないかと不安を感じることも多いでしょう。
本記事では、遺産分割協議前に不動産売却は可能か、その手順と注意点も解説します。

遺産分割協議前に不動産売却は可能？

結論から申し上げますと、遺産分割協議が完了する前であっても、相続人全員の同意があれば不動産を売却することは可能です。
遺産分割前の不動産は、法律上、相続人全員が法定相続分に応じて、共有している状態にあるとみなされます。
そのため、共有物全体の処分行為にあたる「売却」をおこなうには、共有者である相続人全員の、合意が絶対条件となります。
この手続きを経た場合、不動産は第三者へ渡り、代わりに得た売却代金を遺産として分割する「換価分割」という形式をとるのが一般的です。
なお、売却の大前提として、亡くなった方の名義から、相続人全員の共有名義へ変更する「相続登記」が必須となります。

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売却を進めるための手順

売却を円滑に進めるためには、法的な手順を遵守し、相続人間で足並みを揃えて対応することが重要です。
まず最初におこなうべきは、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等を、すべて取得し、誰が相続人になるのかを公的に確定させましょう。
次に、相続人が複数いる場合は、売却活動の窓口となる代表者を1名選出し、他の相続人はその代表者に権限を委任する方法が効率的です。
不動産の売買契約や、決済の場に全員が同席するのは、困難な場合が多いため、代表者に権限を集約させることでスムーズな取引が可能となります。
無事に売却が完了した後は、仲介手数料や譲渡所得税などの必要経費を差し引き、残った代金を各相続人の持分に応じて分配して完了となります。

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トラブルを防ぐための注意点

後々の親族間トラブルや、買主との法的な紛争を避けるためには、手続きの初期段階からリスク管理を徹底する必要があります。
とくに注意が必要なのは、売却手続きが進んだ後に、被相続人が作成した遺言書が発見されるケースです。
遺言書の内容が法定相続分と異なる場合、前提としていた持分割合が覆り、代金の分配を巡って、争いに発展する恐れがあります。
また、「各相続人は単独で保存行為としての相続登記申請ができる」という法律の規定を誤解し、1人で売却まで進められると思い込むケースも散見されます。
単独でできるのは登記申請までであり、売却には、全員の実印と印鑑証明書が不可欠であることを理解しなければなりません。

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まとめ

遺産分割協議前であっても、相続人全員の同意と、相続登記の手続きを経れば、不動産を売却して現金化することは可能です。
具体的な手順としては、戸籍調査による相続人の確定、代表者への権限委任による売却活動、そして経費控除後の代金分配という流れになります。
後からの遺言書発見や、独断によるトラブルを避けるため、必ず事前に遺言書の有無を確認し、全員で合意書を作成してから進めることが重要です。
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