土地と建物の名義が違う場合は売却可能？デメリットや方法についても解説

不動産のご売却を検討される際、土地と建物の所有者が異なっていると「このままで無事に売れるのだろうか」と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。
複雑な権利関係であっても、ご自身の状況を正しく把握し、適切な手順を踏めばスムーズなお取引は十分に可能です。
本記事では、土地と建物の名義が違うケースや生じるデメリット、そして売却方法について解説します。

土地と建物の名義が違うケース

不動産取引の現場では、土地と建物の所有者が異なる事態は決して珍しいことではありません。
代表的なのは、親名義の土地に子どもが自己資金や住宅ローンを組んで家を建て、建物だけを子どもの名義にするパターンです。
また、建築費用の負担割合に応じて、夫婦や親子などで共有名義の建物を建てるという選択肢もよく見受けられます。
さらに、注意が必要なのは、相続した土地の名義を亡くなった方のままにしておき、その上に相続人名義の建物を新築してしまう事例でしょう。
義務化された相続登記の観点からも、不動産の売却検討前には正確な権利関係の確認が欠かせません。

▼この記事も読まれています
不動産売却時に用意すべき必要書類は？契約時・決済前後の必要書類を解説！

名義が異なることで生じるデメリット

名義が異なる不動産を所有し続けることには、いくつかの大きなデメリットが潜んでいます。
まず、住宅ローン審査において、敷地にも抵当権を設定するため、土地所有者の同意や担保提供者としての関与が求められ、手続きが複雑化しやすくなります。
また、固定資産税や売却時の譲渡所得税など、税金関係も土地と建物の所有者ごとに分けて計算しなければなりません。
さらに、老朽化して解体する際にも、所有権上の制約が重くのしかかってくるでしょう。
他人名義の建物を土地所有者の独断で取り壊すことはできず、共有名義の建物であれば共有者全員の合意が必須となるため、時間も費用も余分にかかってしまいます。

▼この記事も読まれています
家を売却する際の査定ポイントとは？査定金額の算出方法や注意点も解説

土地と建物の名義が違う不動産を売却する方法

複雑な権利関係の不動産を手放すには、大きく分けて3つのアプローチが考えられます。
1つ目は、相続登記などで土地または建物の所有権を一方へ移転し、名義変更後、名義をそろえてから売却する手法です。
2つ目は、土地所有者と建物所有者が協力し合い、同じ買主へ同時に売却するという、実務上もっともスムーズで一般的な解決策です。
そして3つ目は、借地権や使用貸借などの条件を整理したうえで、土地または建物を単独で売却する道を探る方法になります。
しかし、単独売却は買い手が制限されやすいため、関係者全員で協議をおこない、まずは一体売却を目指すのが不動産取引における理想的な進め方といえます。

▼この記事も読まれています
家の売却理由は価格に影響する？買主への伝え方の注意点などをご紹介

まとめ

親の土地への建築や相続登記の未了などにより、土地と建物の所有者が異なるケースは多岐にわたります。
そのまま放置すると、住宅ローンの手続きや税金計算、建物の解体時などに多大なデメリットを抱え続けることになりかねません。
まずは、ご自身の名義状況を正確に把握し、名義をそろえるか同時売却するかなど、最適な売却プランを関係者と話し合ってみましょう。
いわき市で賃貸・売買物件をお探しなら、未来Real Estateにお任せください。
新築・中古戸建ての提案をはじめ、土地や投資用物件、賃貸物件など、幅広く提案が可能です。
ぜひ、お気軽にお問い合わせください。