未来 Real Estateの平澤です(^^)
土地を探していて『建ぺい率』や『容積率』といった言葉を目にしたことはありませんか？
お家を建てるためには、エリアや日当たり、方角も大切ですが、建ぺい率や容積率もチェックしてほしいポイントなんです。
なぜなら、建ぺい率と容積率によっては「建てたい家が建てられなくなってしまう」事態が起こり得るからです！
家づくりの基礎知識としても知っておいて損は無し！
『建ぺい率』『容積率』について簡単に解説します。
「建ぺい率」「容積率」とは？
それぞれの計算方法など簡単に説明します。
○建ぺい率とは
建ぺい率とは簡単に言うと「土地の中で家を建てられる面積の割合」のことです。
例えば、土地が100㎡で建ぺい率が50％のちき、建物が建てられるのは50㎡となります。
建ぺい率は建物を真上から
見たときの面積なので、2階建て以上の住宅の場合は一番面積が広い階で広い階で計算します。
建ぺい率は各用途地域ごとに指定されており、各行政庁の都市計画課に問い合わせるとそれぞれの地域での建ぺい率を確認できます。
なお、住宅地では建ぺい率が100％になることはありませんが、商業地域など近隣の住環境を考慮しなくても良い場合は建ぺい率100％のところもあります。
敷地面積が広くなりがちな「一戸建ての平屋の家が建てたい」といった希望があるときは、建ぺい率に注意しておかなければなりません。
○「容積率」とは？
容積率とは「その土地に建築可能な家の延床面積の割合」を示しています。
延床面積とは家の床面積の合計のことで、1階が40㎡、2階が35㎡の場合の延床面積は75㎡となります。
容積率は建ぺい率と併せて考える必要があり、例えば「土地の面積が100㎡で建ぺい率50％、容積率100％」であれば、延床面積で100㎡の家が建てられます。
例を挙げると、1階50㎡、2階50㎡の2階建ての家が建てられる、といった具合です。
このとき「1フロアの面積が50㎡で3階建ての家が建てたい」ということであれば、容積率が150％の土地が必要ということになります。
○建ぺい率・容積率で地域性も分かる！？
先ほどもお伝えしたとおり、建築基準法や条例に基づいて都市計画を各行政庁ごとに行い、建ぺい率・容積率を定めています。
このため、建ぺい率と容積率からその地域の特性を垣間見ることができます。
一般的な住宅地では「建ぺい率40％・容積率80％」といった表示をよく見かけます。
これは、2階建て程度の低層住宅地が多い地域です。
高層マンションなどが立ち並ぶ商況地域の場合は容積率を200％以上、最大で1300％ということもあります。
建ぺい率や容積率の数値は「小さい方が良い・大きい方が良い」というわけではなく「建てたい家がきちんと建てられる土地の条件かどうか？」を見る大切な指標になっているということを押されておいてくださいね。
建ぺい率・容積率以外に高さ制限がある場合も
建ぺい率や容積率は、建築基準法や条例、その地域の都市計画との兼ね合いが決められています。
さらに建ぺい率や容積率の他の要素を、その都市ごとに定めている場合があります。
中でもよく出てくるのが「高さ制限」で、特に低層住宅地においては、建ぺい率と容積率をクリアしていても、建物の高さの制限により好みの住宅を建てられない場合もあります。
《高さの制限がかかる例》
・隣家が日陰になってしまう時間が一定時間以上生じる場合
・景観法などで建築物の高さが定められている場合
・近隣の日当たりや風通しに配慮し、高さが制限されている場合
高さの制限があるかを確認するには、市町村役場で都市計画を担当している課に聞くと教えてくれます。
容積率に算入されずに広く建てる方法
土地の建ぺい率や容積率が重要とは言え、希望エリアで予算にもピッタリな土地があれば、そこに決めてしまいたいものです。
ただ、建てたい家の形状や設備を諦めたくもないですよね。。。
裏技･･･というほどではありませんが、建築物には建ぺい率や容積率に含まれない箇所や、家を広く見せる工夫もあるのでご紹介します！
○吹き抜け
吹き抜けは2階の延床面積にカウントされません。
また、天井が高いと室内が広く見える効果もあります。
吹き抜けは光を多く取り込める場合が多く、家全体が明るく・広く見えるメリットがあります。
○ベランダ・バルコニー
ベランダやバルコニーなどの壁に囲まれていない空間は、その先端から２ｍ以下であれば、延床面積にカウントされません。
これは庇（ひさし）や軒（のき）についても同じです。
屋根が付いている場合は延床面積にカウントされてしまいますが、以下の条件が全てそろえば免除されます。
・手すりの上が1.1ｍ以上開いていて、バルコニーの天井高の2分の1以上あること
・バルコニーの先端から幅が2ｍ以下であること
○ロフト（小屋根裏）
高さが1.4ｍ以下のロフトは居室とは呼ばず、延床面積にはカウントされません。
天井の高さが低くなるので、主な用途は物置などに制限されてしまうデメリットはありますが、空間の有効活用やデザイン性があるということで、人気の高い作りでもあります。
○地下
地下室も条件付きで延床面積にカウントされません。
・床面積の合計の3分の1が上限
・地下の床面から地盤までの高さが、その地下室の天井の高さの3分の1以上
・地下室の天井と地盤面の高さの差が1ｍ以下
○スキップフロア
各階に少しの段差を作って、小上がりのような空間を作ったり収納を作ったりすることで、目線を変える作りを「スキップフロア」と呼びます。
「スキップフロア」は空間が広く見えるこうかがあるので、実際の延床面積以上に空間が広く見える効果があります。
建ぺい率や容積率で家の大きさが限定されてしまう場合に有効で、土地の広さを確保できない狭小住宅にもよく使われる手法です。
建ぺい率と容積率を理解して理想の家を建てましょう！
土地に建てられる面積の割合が建ぺい率で、延床面積の上限を表すのが容積率です。
建ぺい率や容積率で家の作りが制限されてしまうこともあるので、土地探しの際には十分注意したいポイントです。
その際は、都市計画の高さ制限なども併せて確認しましょう。
家造りの中には、吹き抜けやバルコニーなど延床面積にカウントされないものもあります。
空間を上手に使うことで家を広く見せる手法もあるので、建ぺい率や容積率引っかかるときは設計段階で相談してみてください(^^)/
