未来 Real Estateの平澤です(^^)
前に『どれだけあるの？不動産の税金の種類(取得編)』で、
不動産に関する税金の種類や不動産取得時にかかる税金についてお話ししましたが、今回は不動産を保有している時と譲渡する時にかかる税金の内容についてのお話です。
不動産を保有している時にかかる税金
不動産を保有している時にかかる税金は、以下の２種類です。
○固定資産税
そして『固定資産税評価額×税率』という計算方法によって税率が確定すると、毎年４～６月頃に最初の納税通知書が対象者の手元に届けられます(固定資産税は毎月納付や一括納付ではなく、年４回に分けて納付)。
なお、上記の計算式で使用される税率は、市町村によって異なるという点にご注意ください。
○都市計画税
こちらは、保有している不動産が、市街化区域内という特定の地域内にある場合にかかる税金で、固定資産税と同じく、毎年１月１日時点で固定資産課税台帳に登録されている方が支払わなくてはなりません。
※市街化区域･･･市街地として整備し、住宅・商業施設・工場などの建築を計画的に進めていく区域のこと。
そして都市計画税の税額の計算方法は、固定資産税と同じく『固定資産税評価額×税率』となっていますが、計算に用いる税率の種類が違います。
実は固定資産税の計算では『標準税率』が、都市計画税では『制限税率』と、異なる税率が使用されているのです。
※標準税率･･･市町村などの地方公共団体が何らかの税率を決める際に基準となる税率のこと
※制限税率･･･市町村などの地方公共団体が何らかの税率を決める際に、これ以上を超えて決めることができない税率のことで、0.3％が上限と定められている
上記の計算方法で算出された税額は確定後、固定資産税と同時期に納付書が届くため、どちらか一方を納め忘れる心配はまずないでしょう。
不動産を保有している時にかかる税金
最後は不動産を譲渡する時にかかる税金です。
譲渡と言っても、この中には売却によって手放すケースも含まれているので、その点にご注意ください。
○所得税・住民税
この２つの税金は保有していた不動産を譲渡した時に得る代金にかかる税金のことですが、不動産を保有していなくても毎年支払う税金なので、どんな税金なのかご存知の方も多いでしょう。
「もう物は手放したのに、まだ税金がかかるのか･･･」と少しげんなりしますが、固定資産税や都市計画税のように毎年かかるものではないので、不動産を完全に手放す最後の必要経費だと割り切りましょう。
所得税と住民税は代金全体にかけるのではなく、譲渡代金から取得費と譲渡費用を差し引いた金額(譲渡所得金額)にかけられます。
そして税率は、譲渡した不動産の保有期間によって変わりますが、その基準となる期間は次の通りです。
・その不動産を譲渡した年の１月１日時点で、譲渡物件の保有期間が５年を超えている(長期譲渡所得)場合
所得税15.315％＋住民税5％＝20.315％
・その不動産を譲渡した年の１月１日時点で、譲渡物件の保有期間が５年以下(短期譲渡所得)の場合
所得税30.63％＋住民税9％＝39.63％
ただし、税率については、以下の特例が定められているため、それに該当した場合は税率も変わります。
・長期譲渡所得で譲渡した年の１月１日時点での保有期間が10年を超えている場合
譲渡所得金額が6,000万円以下の部分は所得税10.21％＋住民税4％＝14.21％
譲渡所得金額が6,000万円を超える部分は所得税率15.315％＋住民税5％＝20.315％
・優良住宅地の造成のために土地を譲渡した場合
譲渡所得金額が2,000万円以下の部分は初等税率10.21％＋住民税4％＝14.21％
譲渡所得金額が2,000万円を超える部分は所得税率15.315％＋住民税5％＝20.315％
※優良住宅地の造成とは、国や都道府県などがある規模の土地を造成して整備をすること。
なお、稀に法人から個人へ不動産を贈与するケースがありますが、その場合は贈与税はかからず所得税と住民税がかかります。
おわりに
２回にわたってお話ししてきた不動産に関する税金ですが、少しはお解りいただけたでしょうか。
取得から譲渡まで常に何かしらの税金がかかる不動産は、資産価値が高い分、こうした税金のこともきちんと理解しておかないと損をする可能性もあります。
またこれ以外にも、保有する不動産物件を賃貸物件として貸し出したり、土地をコインパーキングなどに整備して得る不動産所得にも税金がかかりますので、現在不動産を保有している方で何かしらの形で不動産経営を始めようかとご検討中の方は、それらのことも知っておくと良いでしょう。
